Los vicios ocultos en la vivienda pueden ensombrecer la ilusión y las altas expectativas que suponen hacer una inversión de este calado. Son sorpresas desagradables que generan inquietud y, sobre todo, dudas en el comprador: ¿debería haberse dado cuenta antes de comprarla o puede reclamar a la empresa o particular que le ha vendido el inmueble?
Humedades, fallos estructurales y otros desperfectos no siempre resultan fáciles de detectar si no se ven a simple vista. Por eso con esta breve guía te explicamos qué son, quién debe responsabilizarse y cómo actuar una vez que se detectan.
¿Cómo se definen los vicios ocultos?
Un vicio oculto es un defecto que no era visible en el momento de la compra, pero resulta lo bastante significativo como para afectar a la habitabilidad o comprometer la seguridad. Para que un problema se considere vicio oculto en una vivienda tienen que cumplirse varias condiciones:
- Existía antes de la compraventa.
- No era posible detectarlo a simple vista, menos aún por alguien sin conocimientos técnicos.
- Afecta de forma significativa al uso.
Cabe mencionar que un inmueble no es el único bien que puede tener vicios ocultos. También puede haber problemas o defectos que no se perciben a simple vista en un coche, por ejemplo, por lo que se aconseja realizar una inspección visual, una prueba de conducción y una revisión del historial antes de comprarlo.
Ejemplos habituales de vicios ocultos en viviendas
Problemas que encajan en la definición anterior y pueden considerarse vicios ocultos son los siguientes:
- Humedades o filtraciones. Si no son superficiales o se han limpiado o disimulado con pintura, por ejemplo, no se pueden ver a simple vista.
- Fallos en los sistemas de suministros básicos. Por ejemplo, en la instalación eléctrica, la de fontanería o la calefacción.
- Daños en estructuras. Por ejemplo, presencia de alguna plaga que afecta los elementos de carpintería.
- Problemas en la cimentación o los muros de carga. Asentamientos, suelos expansivos, deslizamientos o fallos en la contención pueden provocar grietas, hundimientos y otros riesgos para la estructura y para la seguridad de habitantes o vecinos.
¿Cuáles son las responsabilidades del vendedor y derechos del comprador?
Los vicios ocultos en la compraventa se abordan en el artículo 1484 del Código Civil y siguientes, que puedes consultar con detalle si has percibido algún problema. El texto cita que es el vendedor quien está obligado a responsabilizarse de defectos ocultos si estos hacen que la vivienda sea “impropia” para el uso; o si el comprador, de haberlos conocido, no hubiera comprado la vivienda o hubiera pagado menos por ella.
Si el comprador reclama, se puede proceder de varias maneras distintas:
- Alcanzar un acuerdo para subsanar los problemas.
- Desistir el contrato y realizar una devolución.
- Solicitar la rebaja sobre el precio final de una cantidad proporcional, según lo que estimen los peritos.
Es posible que el vendedor no haya actuado de mala fe y desconociera los desperfectos. Pero, si se demuestra que los conocía y no lo comunicó al comprador, este puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios, además de la rescisión del contrato.
¿Qué hacer si descubres un vicio oculto en tu vivienda?
La ley ampara al comprador en casos de problemas preexistentes al contrato de compraventa, por lo que puede reclamar vicios ocultos en una vivienda al descubrirlos. Sin embargo, hay plazos y procedimientos a tener en cuenta.
¿Cómo puedes demostrar un vicio oculto?
Si necesitas hacer una reclamación de vicios ocultos en la vivienda, puedes documentar el problema mediante fotos, vídeos, facturas de reparación o cualquier otra prueba que crees que demuestra su existencia. Una opción más segura es solicitar un informe técnico a un arquitecto o perito, ya que sabrá analizar el alcance del problema y estimar si existía antes de la compraventa.
Puedes trasladar las pruebas reunidas al vendedor y comunicarle los desperfectos, de forma clara y por escrito. Es posible que podáis llegar a un acuerdo y que se ocupe de las reparaciones, o bien rescindir el contrato o recibir una compensación económica. En caso de que no muestre voluntad o haya diferencias insalvables a la hora de alcanzar una solución, puede haber dos opciones:
- Recurrir a algún mediador válido, como el Colegio Oficial de Arquitectos o de Ingenieros de Edificación. Suelen tener un formulario de solicitud de mediación en el ámbito civil y mercantil que puedes rellenar y enviar o depositar en su sede.
- Presentar una demanda para reclamar daños y perjuicios, así como para hacer valer tu derecho a anular el contrato o modificar el precio. Implica abrir la vía judicial, por lo que es conveniente ponerte en manos de un abogado.
¿Cuánto tiempo tienes para demandar por vicios ocultos?
El plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano es de 6 meses, según el Código Civil.
En el caso de una vivienda nueva, la responsabilidad es de las personas físicas y jurídicas que intervienen en el proceso de edificación. Según el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo es mayor:
- En caso de vicios de cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio: 10 años.
- En caso de daños en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad: 3 años.
- En caso de desperfectos en elementos de terminación y acabados: 1 año.
¿Cómo evitar los vicios ocultos al comprar una propiedad?
Para reducir el riesgo de comprar una vivienda con desperfectos que no se pueden percibir a simple vista, hay algunas prácticas que puedes poner en marcha:
- Revisa la vivienda a conciencia y en detalle, en la medida de lo posible. Puedes mirar bien paredes y techos, tocar las superficies, accionar interruptores de luz, probar tomas de corriente y hacer preguntas en caso de que algo te genere dudas.
- Solicita el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE) u otros informes técnicos al vendedor, o bien a un arquitecto o perito que pueda realizarlo.
- Solicita documentación útil, como facturas de reparaciones, últimos recibos del IBI, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad…
- Incluye una cláusula sobre vicios ocultos en el contrato de compraventa para protegerte, que simplemente puede recordar lo que establece la ley.
Si eres el vendedor y conoces desperfectos en la vivienda, es necesario que informes sobre ellos antes de la venta. En ese caso, no se consideran vicios ocultos, sino problemas que el comprador acepta y de los que se hará cargo. Para evitar posibles reclamaciones en el futuro, es recomendable detallarlos en el contrato.
Protégete de vicios ocultos con Occident
Una vez queda claro qué se consideran vicios ocultos en la vivienda, es más fácil hacer valer tus derechos como comprador en caso de encontrarlos. Es el vendedor quien debe responsabilizarse, aunque el plazo para detectarlos y alcanzar un acuerdo o iniciar vías legales es de 6 meses.
Una de las ventajas de un seguro del hogar es que puede tener cobertura de asistencia jurídica: estarás siempre atendido a través de un soporte específico para la resolución de situaciones relacionadas con la vivienda. En Occident incorporamos diferentes modalidades de seguros para abarcar todo tipo de viviendas y necesidades. Estaremos encantados de saber qué necesitas para ofrecerte lo más adecuado para ti.
