Comenzar una obra sin licencia resulta tentador cuando necesitas hacer cambios con urgencia y no quieres esperar los plazos administrativos actuales. Pero las prisas casi nunca son buenas consejeras, y en este caso tampoco.
En España, las reformas en casa y nuevas construcciones necesitan cumplir con las normativas municipales. Iniciar una obra sin licencia puede tener consecuencias legales, económicas y administrativas. Para evitarlas, te ayudamos a repasar los requisitos antes de empezar cualquier proyecto.
Obra menor y obra mayor ¿existe diferencia legal?
La clasificación entre obra mayor y menor sirve para establecer la complejidad técnica que tiene una obra.
- Obra menor. No afectan a los elementos estructurales de un edificio, por lo que, generalmente, engloba reformas sencillas: instalación de fontanería y electricidad, reparaciones en paredes y techos… En cuanto a trámites, suele ser suficiente con entregar una declaración responsable al ayuntamiento.
- Obra mayor. Son modificaciones significativas que afectan a la estructura, al uso o amplían el edificio con construcciones nuevas: la construcción de nueva planta, la conversión de un local comercial a vivienda, la rehabilitación de un edificio… Para ejecutar este tipo de obras se requiere una licencia y la supervisión de un técnico.
Para saber si la obra que quieres realizar se considera mayor o menor en tu ciudad o localidad, puedes consultar las ordenanzas municipales y el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). En el anexo de la Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, se especifican cuáles son las actuaciones sujetas a licencias: obras en inmuebles protegidos, parcelaciones o divisiones del terreno, movimientos de tierra y excavaciones, instalación de casas prefabricadas, demoliciones…
Las empresas constructoras y de reformas están familiarizadas con la normativa y pueden asesorarte a la hora de completar los trámites.
Qué pasa si inicio una obra sin licencia
Iniciar una obra sin licencia puede tener consecuencias de calado:
- Paralización de la obra. El ayuntamiento competente puede ordenar la suspensión de los trabajos y asegurar que no se retoman recurriendo a los cuerpos de seguridad.
- Multas económicas. La multa por tener licencia de obra puede ser de hasta 6.000 €, según estudios de arquitectura especializados.
- Derribo. Las obras que no cumplen con la normativa urbanística aplicable pueden ser demolidas.
- Problemas legales. La falta de licencia puede conllevar litigios con la administración, y será un agravante si se producen denuncias de los vecinos.
- Problemas para vender o alquilar. Una obra sin licencia puede tener problemas para su futura legalización y, por tanto, será más difícil la venta o alquiler del inmueble.
Cómo legalizar una obra sin licencia
Hacer una obra en casa sin licencia puede tener consecuencias que es mejor evitar, así que no te recomendamos emprenderlas contemplando la posibilidad de legalizarlas en el futuro. Sin embargo, hay procedimientos administrativos que lo permiten si la obra cumple una serie de requisitos.
Para comprobar el cumplimiento, se tiene en cuenta la normativa urbanística aplicable, el Código Técnico de Edificación y el Reglamento de Instalaciones Térmicas. En caso de tratarse de una vivienda, se revisa si cumple con condiciones apropiadas de habitabilidad.
Nuestra recomendación es que te pongas en contacto con algún experto que te asesore, es decir, abogados, arquitectos o ingenieros especializados en esos trámites. Te indicará los pasos para acudir al ayuntamiento con la documentación necesaria, solicitar el expediente de legalización, pagar las tasas y registrar la obra con los permisos necesarios.
La documentación a aportar dependerá del tipo del trámite, del inmueble y lo que solicite el ayuntamiento. Es frecuente que haya que reunir honorarios del arquitecto u otros contratos relacionados con la obra, justificante de pago de tasas de licencia y del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), así como justificante de los gastos de notaría y registro para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, entre otros.
¿Cuánto cuesta una licencia de obras?
Conocidas las consecuencias evitables de realizar una obra mayor sin licencia, lo más frecuente es preguntarte cuánto cuesta obtenerla. Para saberlo, hay que tener en cuenta las tasas municipales de servicios urbanísticos y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que se abona tras obtener la licencia.
Cada ayuntamiento aprueba sus propias tasas. Según fuentes inmobiliarias especializadas, como Idealista, su coste suele ser de entre el 4% y el 6% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de las obras. El ICIO, por su parte, suele estar entre el 2% y el 5% del PEM.
Como ejemplo, puedes ver la ordenanza fiscal que regula el ICIO en Sevilla: un 3,22% de cuota íntegra sobre la base imponible, es decir, sobre el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra. Sin embargo, se aplican diferentes bonificaciones contempladas también en la ordenanza, por ejemplo, para construcciones que incorporen sistemas de aprovechamiento de energía solar.
Excepciones para iniciar una obra sin licencia
Es posible que te estés preguntando por excepciones si, por ejemplo, estás en una situación de urgencia. Si tienes algún problema con el sistema de saneamiento, la electricidad o el gas que necesitan reparación urgente, no te preocupes. Este tipo de obras se consideran menores y no necesitan licencia.
Aparte de las bonificaciones y las consideradas como obras menores que no necesitan licencia de obras, cualquier posible excepción estará recogida en las ordenanzas municipales. Ten en cuenta que realizar una obra sin licencia cuando esta se requiere, e intentar legalizarla luego, no se considera una excepción, sino incumplimiento.
Casos en los que directamente no necesitas licencia
Para tener una idea de qué tipo de obra menor sin licencia se pueden realizar, podemos tomar como referencia las ordenanzas del Ayuntamiento de Málaga, pero deberías revisar las del ayuntamiento correspondiente. Se recogen obras en el interior de la vivienda o zonas comunes de edificios de viviendas que no afecten al subsuelo, la estructura o la disposición interior de la tabiquería. Obras que podrías realizar sin licencia son las siguientes:
- Ejecución o reparación de revestimientos, solerías, alicatados, enfoscados, falsos techos y similares.
- Reparación puntual de instalaciones de saneamiento, fontanería, electricidad, gas, telecomunicaciones, climatización, energía solar térmica…
- Sustitución o reparación de sanitarios.
- Sustitución o reparación de elementos de carpintería y cerrajería interior.
- Pintura interior.
- Sustitución o reparación de puertas y/o cabina de ascensor.
Puedes cambiar una ventana sin licencia, sustituir el lavabo, pintar tu casa o alicatar el baño sin necesidad de comunicarlo al ayuntamiento.
Asegúrate antes de empezar a hacer obras
Comenzar unas obras sin licencia puede tener consecuencias legales y económicas, pero, incluso actuando de forma acorde a la normativa, puede haber algún contratiempo, por ejemplo con los horarios, sobre lo que ya escribimos un artículo también. Por eso un seguro del hogar con asistencia jurídica es tan útil, porque te ayuda a resolver situaciones como esta en caso de duda.
Las obras pueden suponer una inversión alta además, y tu casa adquirirá un nuevo valor económico, que podrás proteger con coberturas bien adaptadas al cambio. Ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos a diseñar el seguro más adecuado para ti.
