Qué es la licencia de obra menor y cómo solicitarla

En el sector de la construcción, los pasos relacionados con la gestión, la legalidad y los permisos son de obligado cumplimiento por razones obvias. Pese a la pesadez que esto supone en algunas ocasiones, procesos como la solicitud de una licencia de obra menor son inevitables, por lo que es conveniente saber en qué consiste y cómo afrontarla.

Cuestiones como la forma de solicitarla, los requisitos necesarios o en qué casos es pertinente este documento pueden generar dudas a las empresas y autónomos dedicados a la construcción en torno a la licencia de obra menor. A continuación, resolvemos todas estas dudas y, sobre todo, damos pistas acerca de cómo calcular su precio, que es uno de los datos que más interesa.

¿Qué es una licencia de obra menor?

Una licencia de obra menor es la autorización que otorga un ayuntamiento local para el desarrollo de un trabajo de construcción de poca envergadura. Hablamos del permiso emitido en reparaciones, reformas o instalaciones que no requieren proyecto previo y no tienen influencia sobre la estructura del edificio ni alteran el inmueble sustancialmente.

Diferencias entre licencia de obra menor y licencia de obra mayor

Más allá de las diferencias entre ambos tipos de licencia, que son fundamentalmente administrativas y temporales, es importante hacer una distinción entre obra mayor y obra menor: la primera precisa de un proyecto dirigido por un arquitecto e implica modificaciones estructurales como cambios en la fachada, la ampliación del inmueble o el derribo de muros de carga, la obra menor está relacionada con trabajos simples, como alicatados, fontanería o electricidad.

Por lo demás, también encontramos diferencias lógicas en el precio de ambas licencias y la carencia de aspectos más técnicos en el caso de obras menores: no se requieren arquitectos o estudios medioambientales. Además, por lo general una obra menor tiene un límite espacial en la reforma de 100 metros cuadrados para considerarse como tal.

En qué casos es necesaria una licencia de obra menor

Éste es uno de los aspectos más relevantes en torno a la licencia de obra menor, ya que es habitual cometer el error de afrontar determinados trabajos sin solicitar autorización. Esto conlleva ciertos riesgos, ya que este permiso es imprescindible en la mayoría de tareas relacionadas con la construcción en un inmueble, como son los siguientes ejemplos:

• Cambiar puertas o ventanas.
• Pintar una fachada.
• Reparar un tejado sin hacer modificaciones en su estructura.
• Sustituir un alicatado.
• Instalar un falso techo.
• Renovar la instalación eléctrica o de fontanería.

¿Cómo solicitar una licencia de obra menor?

La solicitud de la licencia de obra menor supone hacer frente a un proceso que podríamos resumir en 4 pilares básicos: la documentación necesaria, la propia presentación de la solicitud, el pago de las tasas correspondientes y la concesión de la misma. Profundicemos en cada uno de estos pasos imprescindibles:

Documentación

La principal documentación que debes aportar al solicitar una licencia de obra es una memoria descriptiva del trabajo, un presupuesto detallado de la obra y la fotocopia del DNI o CIF del solicitante -dependiendo de si es un particular o una empresa-, además de los planos en caso de haberlos y la autorización de la comunidad de vecinos si procede.

Solicitud

Todos estos datos deberán ir acompañados del pertinente impreso de solicitud cumplimentado, que además debe ser el oficial del ayuntamiento en cuestión. La presentación se realiza normalmente de forma física en las instalaciones del propio consistorio, si bien cada vez hay más ayuntamientos que ofrecen la oportunidad de solicitar la licencia de obra menor de forma telemática.

Pago

Este tipo de permisos conllevan el pago de ciertas tasas municipales, que varían en función de la localidad en la que se solicite la licencia y se ejecute la obra. El importe se abona en el momento de la presentación de la solicitud cuando se ejecuta de forma telemática o siguiendo las instrucciones del ayuntamiento en caso de hacerlo de forma presencial.

Concesión

La concesión es la fase final del proceso de solicitud de una licencia de obra menor y la única que depende en exclusiva del ayuntamiento que la otorga. Por lo general, la duración de esta última etapa está relacionada con la complejidad del trabajo y la carga administrativa que sobrelleve el consistorio en ese momento, aunque suele ir de unos pocos días hasta varias semanas.

Requisitos necesarios para obtener la licencia de obra menor

Ahora bien, que el proceso de solicitud se lleve a cabo correctamente no implica necesariamente la obtención de una respuesta afirmativa y, por tanto, la concesión de la licencia de obra menor. Para que se conceda la autorización es obligatorio cumplir con los siguientes requisitos, que pueden ser mayores en situaciones especiales como zonas protegidas:

• Cumplimiento de la normativa urbanística vigente en la localidad.
• Cumplimiento de las normativas en materia de seguridad y accesibilidad.
• Que la obra no suponga un cambio de uso del inmueble.
• Que los trabajos no comprendan modificaciones estructurales.

¿Dónde se solicita la licencia de obra menor?

El lugar en el que presentar la documentación requerida depende de la normativa del ayuntamiento local. La licencia de obra menor es un trámite que se gestiona con el propio consistorio, pero no siempre es necesario hacerlo de forma presencial, ya que en muchos municipios se ofrece la posibilidad de solicitud telemática.

Plazos de concesión en las licencias de obra menor

Obtener el permiso oficial para la ejecución de una obra menor conlleva unos tiempos que dependen de la localidad y el ayuntamiento que lo concede. Por lo general, la respuesta no suele tardar más de un mes y en algunos casos llega a los pocos días de solicitarlo, momento a partir del cual pueden comenzar los trabajos de construcción.

Caducidad en las licencias de obra menor

La licencia de obra menor es una autorización con fecha de caducidad, lo que significa que el permiso no es interminable y que la reforma debe concluir dentro de los plazos establecidos, que generalmente son de entre seis meses y un año. En caso de no haber terminado la obra en este período es imprescindible solicitar una prórroga de la licencia.

Cuál es el precio de una licencia de obra menor

Como sucede con el resto de cuestiones que rodean a esta autorización, el precio de la licencia de obra menor depende por completo de los ayuntamientos, si bien podemos dar algunas orientaciones acerca de los costes que tendrás que afrontar en caso de solicitarla, que son las tasas municipales y el ICIO.

Tasas municipales

Por un lado, la propia solicitud de la licencia implica el pago de unas tasas, cuya cuantía dependerá nuevamente de las normativas del municipio, si bien suelen oscilar entre un 2% y un 5% del presupuesto inicial para la reforma, siempre que sea realista.

ICIO -Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras-

Por otra parte, el ICIO es un impuesto que se aplica a cualquier tipo de construcción o reforma y, dependiendo del municipio, puede llegar a alcanzar un 4% del presupuesto del trabajo. No obstante, en este caso hay muchos ayuntamientos que conceden bonificaciones cuando la obra contempla mejoras en la accesibilidad o la sostenibilidad del inmueble.

Consecuencias de no solicitar la licencia en caso de obra

Llevar a cabo una obra o reforma sin obtener previamente su correspondiente licencia puede tener consecuencias negativas: desde las sanciones económicas hasta la restauración del inmueble a su estado anterior, pasando por la paralización de los trabajos de construcción como punto de partida.

La licencia de obra, uno de los aspectos más relevantes en construcción

La importancia de la licencia de obra menor, al igual que sucede en casos de obra mayor, ha quedado fuera de toda duda. Se trata de un trámite que no sólo es necesario, sino también obligatorio cada vez que se inician este tipo de procesos. Sin embargo, ésta no es la única gestión relacionada con el desarrollo de trabajos de construcción.

Los seguros de construcción, tales como el decenal de construcción, el de accidentes para empleados o el de responsabilidad civil ante terceros también son obligatorios en la mayoría de ocasiones y, además, resultan fundamentales para mitigar los posibles riesgos habituales en el sector, al igual que lo es saber cómo hacer un presupuesto de obra en perfectas condiciones.

FAQs

¿Cuándo se requiere una licencia de obra menor?

La licencia de obra menor es imprescindible en trabajos de construcción de pequeña envergadura -menos de 100 m2- que no revistan modificaciones estructurales en el inmueble o en su fachada.

¿Qué obras no requieren licencia de obra menor?

Las reformas que no requieren licencia de obra menor son aquellas que no implican grandes modificaciones: pequeñas reparaciones, pintura interior del inmueble o cambios superficiales en la electricidad o la fontanería.

¿Cuánto cuesta una licencia de obra menor?

El coste de una licencia de obra menor depende de cada ayuntamiento local, que aplicará las correspondientes tasas -entre un 2% y un 5% del presupuesto de la obra- y hasta un 4% de ICIO -Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras-.