Has buscado por todos los sitios posibles y ya no hay dudas: “he perdido las escrituras de mi casa”. Lo habitual es darse cuenta de su falta cuando se va a hacer una gestión importante, como vender la vivienda o solicitar una hipoteca. Eso hace que aumente la frustración.
Tranquilidad, no está todo perdido. Hay formas de recuperar las escrituras de la casa y queremos ayudarte a estudiarlas detenidamente. Además, te contamos en qué consiste este documento y por qué es tan importante.
¿Qué son las escrituras de una casa y por qué son importantes?
Las escrituras de una casa son el documento legal que acredita a quién pertenece la propiedad de la vivienda. Tu casa no es solo tuya porque la has pagado o heredado, sino porque se te reconoce como comprador en un documento ante notario, que da fe de su autenticidad. Recoge información esencial sobre la vivienda y su propietario.
¿Qué información contienen las escrituras?
En las escrituras figuran datos como los siguientes:
- Identidad del propietario.
- Descripción de la vivienda.
- Condiciones de la operación de compraventa.
- Información económica, por ejemplo, el modo de pago y el reparto.
- Posibles cargas del inmueble, como hipotecas o deudas pendientes.
- Fecha en la que se realizó la operación ante notario, así como nombre del profesional y número de protocolo.
Consecuencias de no tener las escrituras
En la escritura de una casa queda constancia de la transmisión de la propiedad entre vendedor y comprador, por lo que es un documento válido ante administraciones y entidades, así como en caso de conflicto. No contar con las escrituras te puede ocasionar algunas molestias:
- Problemas para vender tu casa, ya que no está demostrada la titularidad.
- Problemas legales o financieros, en caso de que otra persona reclame derechos sobre la vivienda o quieras gestionar hipotecas o préstamos.
- Dificultades para realizar nuevas inversiones en las que quieras usar la vivienda como garantía.
- Dificultades para solicitar ayudas o subvenciones con las que rehabilitar tu casa, por ejemplo, así como otras gestiones con catastro o el ayuntamiento.
No dejas de ser propietario por el hecho de que las escrituras no aparezcan, lógicamente, pero no puedes demostrar legalmente que lo eres.
¿Qué pasos seguir si has perdido las escrituras?
Has perdido la escritura de tu casa, pero puedes conservar la calma. Afortunadamente, hay formas de recuperarla más sencillas y económicas de lo que crees.
Contactar al notario
¿En qué notaría se formalizó la compraventa? Puedes acudir al mismo lugar para solicitar una copia de las escrituras, ya que los notarios deben conservar una copia de todos los documentos notariales procesados. El notario necesitará que le facilites algún dato, como la fecha en la que se realizó la transacción o el número de protocolo, si lo tienes.
¿Qué hacer si el notario ya no existe?
No te preocupes. Aunque la notaría cerrara, los documentos que firmó no se han destruido, sino que pueden haberse trasladado a otra notaría. En cualquier caso, estarán en el archivo de protocolos notariales de tu provincia.
Si no recuerdas o no conoces el nombre del notario, o no logras dar con la notaría que custodia los protocolos, puedes solicitar una copia simple en el Registro de la Propiedad, un proceso que te contamos más abajo; o dirigirte al Colegio Notarial para que te proporcionen información sobre el notario o consulten el archivo de protocolos notariales. En la web del Consejo General del Notariado puedes consultar las sedes.
Solicitar una copia autorizada
Una vez que hayas identificado la notaría, puedes dirigirte al profesional titular para solicitar una copia autorizada de las escrituras. Te pedirá documentación que acredite tu derecho como solicitante, lo que también puedes conseguir en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta obtener una copia?
Las tasas notariales están reguladas por Real Decreto, por lo que se aplican los mismos precios. Las copias autorizadas tienen un coste de 3€ por cada folio; las copias simples, que no están firmadas por el notario, tienen un coste de 0,60€ por folio.
Sin embargo, en los documentos con más de 5 años de antigüedad se aplican derechos dobles, es decir, tanto la copia autorizada como la simple te costarán el doble por folio de las cantidades mencionadas. Además, hay que agregar 0,60 € más por cada año o fracción de antigüedad que tenga el documento.
Por ejemplo, si las escrituras de tu casa tienen 10 folios y las hiciste hace 3 años, el coste será de 30,05 € (3,005 € por cada folio). En cambio, con el mismo número de folios, si las escrituras tienen 10 años el coste será de 66,11 € (6,01 € por cada folio más 0,60 € por cada año de antigüedad).
¿Cuánto tarda el proceso de recuperación?
Los plazos dependen de la dificultad para encontrar el documento. Si el notario que hizo las escrituras aún ejerce y tiene el protocolo cerca, o si las escrituras no tienen mucha antigüedad, puede ser cuestión de horas o pocos días. Pero si las escrituras son antiguas o han tenido que ser trasladadas a otra notaría o deben ser consultadas en el archivo provincial, habrá que realizar gestiones de localización y envío que retrasan el proceso a 15 días o más.
Recuperar la información desde el Registro de la Propiedad
Las transacciones de inmuebles se inscriben en el Registro de la Propiedad, lo que permite realizar consultas sobre los inmuebles. Puedes solicitar la información que necesitas al Registro, ya que, aunque el documento que te proporcionan no es una copia de las escrituras como tal, sí te permiten demostrar que eres el titular de la vivienda. Además, te puede servir para presentarlas al notario al solicitar copia.
¿Cómo pedir una nota simple?
La nota simple del Registro de la Propiedad es un documento que puede solicitar cualquier persona y tiene información sobre la titularidad de un inmueble, su descripción y su situación jurídica, es decir, si tiene cargas o no. Solicitarla y conservarla puede agilizar los trámites en operaciones como la venta, ya que el comprador tendrá información fehaciente.
Para solicitarla hay varias vías, pero principalmente son estas dos:
De forma presencial en una oficina del Registro de la Propiedad. El coste es de 3,64€.
De forma online, a través del portal del Registro de la Propiedad. Cuesta 9,02€. A grandes rasgos, el procedimiento es el siguiente:
- Entra en la Sede Electrónica de los Registradores de España.
- Haz clic en “Solicitud de nota simple”.
- Introduce algún dato para que el sistema encuentre la información:
- CRU/IDUFIR: códigos únicos de fincas registradas.
- Titular actual: necesitarás identificarte con un certificado electrónico u otro medio admitido.
- Datos registrales: provincia, municipio, registro y, de manera opcional, sección, número de finca, subfinca, duplicado y otros datos de localización.
- Otros datos: provincia, municipio, registro, calle, número y, de manera opcional, bloque, escalera, piso, letra, referencia catastral u otros datos.
- Haz clic en “Buscar”.
- Selecciona un interés legítimo y haz clic en “Continuar”.
- Rellena los datos requeridos en los siguientes campos: país de residencia, tipo de documento y datos personales, incluyendo el correo electrónico.
- Abona la tasa.
La nota simple llegará a tu email en las próximas horas.
¿Qué hacer si la vivienda no está inscrita?
Aunque la mayoría de las viviendas están inscritas en el Registro de la Propiedad, también puede ocurrir que no figuren por algún motivo. Por ejemplo, que la propiedad sea muy antigua y nunca se haya actualizado.
Si tu vivienda no está inscrita y no puedes solicitar la nota simple, tendrás que localizar la notaría que hizo las escrituras originales para solicitar una copia, como te explicamos en un apartado anterior. En el caso de que ya no exista, necesitarás encontrar al profesional sustituto o preguntar en el colegio notarial.
Para inscribir la vivienda, necesitarás iniciar un proceso de inmatriculación o primera inscripción, como explica la web de Registradores de la Propiedad. ¿Qué necesitas presentar?
- El título público que acredite la propiedad, en el que se describe la finca tal y como figura en el catastro.
- La documentación que acredite que has liquidado los impuestos que se aplican al inmueble.
¿Qué hacer si no puedes recuperar las escrituras originales?
Como hemos comentado, las escrituras originales están en notaría. Lo que tienes o lo que estás buscando es una copia simple o autorizada, pero te sirve para la gestión que necesitas realizar.
¿Qué pasa cuando es imposible localizar las escrituras de una vivienda que, además, no aparece en el Registro de la Propiedad? En ese caso, no quedará otra que iniciar vía judicial para el reconocimiento del dominio, para lo que necesitarás ponerte en contacto con un abogado.
Copias simples vs copias autorizadas
Puedes solicitar dos tipos de documentos distintos, como vimos al hablar sobre las tasas a pagar de notaría:
- Copia autorizada. Lleva la firma del notario, por lo que da fe de su exactitud respecto al documento original. Por lo tanto, tiene valor legal.
- Copia simple. No lleva firma del notario, por lo que no tiene valor legal en sí misma. Sin embargo, te puede servir a modo de consulta o para ofrecer información a posibles compradores.
¿Puedo vender la vivienda sin las escrituras originales?
Como hemos visto, no necesitas las escrituras originales para poder vender tu vivienda, solo una copia emitida y firmada en notaría. En caso de no contar con ella, también es posible vender la vivienda, pero es menos probable que encuentres a un comprador.
Una persona interesada en tu vivienda querrá consultar el documento que demuestre de quién es la vivienda, con el objetivo de asegurarse de que no hay ningún conflicto legal en torno a ella ni tiene cargas que no conoce ni puede comprobar. Además, si necesita solicitar un préstamo o hipoteca, las entidades financieras pueden requerirle el documento.
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Llegar al momento de decir “he perdido las escrituras de mi casa” puede suponer estrés y preocupación. Hemos visto que tiene solución, pero los trámites llevan tiempo, esfuerzo y dinero.
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