La idea de separar una vivienda puede parecer muy práctica en ciertas situaciones, como obtener unos ingresos extra por alquiler o proporcionar un espacio propio para vivir a un familiar. Sin embargo, surgen unas primeras dudas obvias: ¿se puede dividir un piso en dos?
La respuesta corta es que sí, se puede, pero implica mucho más que iniciar obras. Entran en juego cuestiones técnicas, normativas y permisos que conviene tener en cuenta para que la inversión merezca la pena.
¿Por qué dividir una vivienda?
Existen muchas situaciones diferentes en las que una persona propietaria puede preguntarse si puede dividir su piso en dos. Algunas razones frecuentes son:
- Obtener ingresos mediante el alquiler o la venta para sacar rentabilidad a un espacio que es posible que no se esté aprovechando bien.
- Proporcionar una vivienda propia e independiente a un familiar, por ejemplo, un hijo o una hija.
- Aprovechar mejor las oportunidades del mercado inmobiliario, ya que hay zonas en las que tienen más demanda los pisos pequeños que los grandes.
Dividir o segregar, los conceptos que debes conocer
Se puede dividir un piso en dos para alquilar y enseguida te contamos los pasos que conlleva, pero antes queremos aclarar la diferencia entre dos conceptos parecidos.
Tanto en la segregación como en la división una finca se separa en partes independientes. Sin embargo, se entiende que en la segregación la finca original se mantiene (dividida en partes), mientras que en la división desaparece para crear varias fincas independientes a partir de ella.
Cada procedimiento tiene una fiscalidad distinta, lo que ayuda a entender las diferencias: en la segregación, el impuesto sobre actos jurídicos se calcula sobre el valor de la finca segregada, mientras que en la división se calcula sobre el total de la finca.
Elegir una u otra dependerá de las circunstancias, para lo que conviene consultar a un especialista en materia inmobiliaria. Por ejemplo, si la finca original queda partidas en parcelas discontinuas, se considera más adecuada la división.
Normativas y permisos que necesitas en tu proyecto
Una vez confirmadas las posibilidades, vamos a lo esencial: ¿qué requisitos se deben cumplir para dividir una vivienda? ¿Qué normativas y permisos hay que tener en cuenta?
El acuerdo de la comunidad de vecinos como primer paso
Para dividir un piso en dos se necesita la aprobación por las tres quintas partes del total de propietarios en la junta, según recoge el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este paso no será necesario si en el título constitutivo del edificio o en los estatutos se establece que los propietarios pueden dividir sus viviendas sin la autorización de la comunidad. Por lo tanto, consulta los documentos pertinentes para saber si tienes que dar este paso.
La licencia urbanística del ayuntamiento
Necesitarás solicitar una licencia de obra mayor en tu ayuntamiento, ya que la división implica modificar elementos estructurales. Para ello, además de presentar el formulario de solicitud que corresponda y pagar las tasas, necesitarás adjuntar un proyecto técnico elaborado y supervisado por un profesional de la arquitectura..
¿Qué ocurre si no cumples con la normativa?
Cuando la obra termina, un técnico realiza comprobaciones técnicas y, en caso de que todo esté correcto, se obtiene la cédula de habitabilidad. Esta es imprescindible en muchas comunidades autónomas para poder contratar suministros básicos, como agua y electricidad.
Si no cumples con la normativa, podrías afrontar sanciones, multas económicas o incluso demandas. Además, no podrás obtener la cédula de habitabilidad (según la normativa de tu comunidad) ni inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, lo que te traerá problemas para venderla o alquilarla.
Pasos para dividir tu casa en dos viviendas
Hemos visto que necesitas un proyecto técnico y la licencia de obra mayor, además de la aprobación en la junta de propietarios en los casos que proceda. Para verlo todo con detalle, repasamos los pasos necesarios para dividir la vivienda.
El análisis de viabilidad técnica y legal
El análisis de la viabilidad se plasma en un proyecto técnico elaborado por un arquitecto, que analiza cuestiones como la superficie, las dimensiones por estancia, la ventilación… Además, debe estar visado por el Colegio de Arquitectos competente.
La importancia de un arquitecto para tu proyecto de reforma
El arquitecto es un profesional con conocimientos técnicos y de la normativa aplicable que puede guiarte y orientarte en el proceso, ofreciendo sugerencias para la optimización de espacios y la planificación de la obra. Incluso aunque tengas una idea clara de cómo quieres que quede y la seguridad de que se puede hacer, necesitas su firma para obtener la licencia de obra.
La solicitud de licencias y permisos necesarios
Una vez que tengas el proyecto técnico firmado, puedes solicitar la licencia de obra mayor en el ayuntamiento competente. Cada uno fija unos requisitos específicos, así que puedes consultar información de manera online o presencial para completar el trámite. Lo habitual es tener que abonar una tasa, cuya cuantía varía entre localidades.
La inscripción final en el Registro de la Propiedad
¿Por fin han terminado las obras de división y tienes la cédula de habitabilidad? ¡Ya casi está todo hecho! Ahora solo falta inscribir la vivienda en el Registro.
Para ello, es necesario hacer escritura pública ante notario de la división. Por lo tanto, tienes que acudir a notaría con el certificado final de obra y toda la documentación necesaria.
Así todas las viviendas resultantes de la división tendrán identidad legal propia y estarán reconocidas oficialmente como independientes. No tendrás ningún problema en caso de querer alquilarlas o venderlas.
¿Qué deben cumplir las nuevas viviendas para ser habitables?
Las viviendas que resulten de la división deben cumplir unos requisitos mínimos de habitabilidad para ajustarse a la normativa. El arquitecto que se ocupe del proceso sabe cuáles son y se asegurará de que se cumplen, pero repasamos algunos de ellos.
Accesos independientes y dimensiones mínimas
Las viviendas deben tener sus propias entradas, sea desde un portal o desde puertas separadas independientes. Los metros cuadrados mínimos varían según la comunidad autónoma, aunque la mayoría de normativas rondan los 30 m². En la Comunidad de Madrid, sin embargo, el Plan de Ordenación Urbana vigente establece que la vivienda debe tener una superficie útil igual o superior a 40 m².
Un buen aislamiento para el confort de todos
Emplear técnicas y materiales apropiados para el aislamiento no solo genera confort térmico o acústico, sino que cumple con las directrices europeas obligatorias de la eficiencia energética. Recuerda que, desde 2021, el Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para viviendas de nueva construcción, así como para aquellas que se venden o alquilan a un nuevo arrendatario.
El Certificado de Habitabilidad como paso final
El certificado o cédula de habitabilidad acredita oficialmente que tus viviendas cumplen unas condiciones mínimas. Tenerlo no es obligatorio para alquilar o vender en todas las comunidades autónomas, pero sí en algunas como Canarias, Cataluña o Asturias.
Para obtenerlo, un arquitecto o arquitecto técnico debe realizar una inspección y elaborar un informe técnico que certifique las condiciones de cada vivienda.
El procedimiento concreto varía según las comunidades, por lo que necesitas consultar cómo se hace en tu caso. En Cataluña, por ejemplo, se realiza a través de Internet y solicitan documentos como el certificado de fin de obras.
¿Cómo gestionar las viviendas una vez divididas?
Atrás quedaron las obras y los trámites, ahora es momento de darle a tus nuevas viviendas el uso que tenías en mente cuando te decidiste a dividirlas. Pero una gestión correcta implica tener en cuenta algunas consideraciones.
Contratos de alquiler y seguro
Necesitas contratos legales y seguros del hogar independientes para cada vivienda que vayas a alquilar. Es aconsejable que especifiques bien todas las condiciones para evitar discusiones en el futuro.
Por ejemplo, si las viviendas tienen zonas comunes como el portal o recibidor, o los inquilinos comparten electrodomésticos como la lavadora, es mejor que conste por escrito.
En caso de duda a la hora de redactar y formalizar un contrato, puede ayudarte un profesional de la abogacía inmobiliaria o el personal de tu agencia de seguros, en caso de que tengas esa cobertura.
Cómo separar correctamente los suministros de agua, luz y gas
Para separar los suministros de agua, luz o gas, necesitarás instalar contadores independientes. El proceso es más largo y costoso que tener suministros comunes, pero te puede evitar muchos conflictos en el futuro.
Para dar de alta los suministros en una vivienda nueva, necesitarás acudir a la compañía distribuidora y proporcionarle DNI del inquilino, datos bancarios y dirección, además de otros documentos que te soliciten.
La fiscalidad y los impuestos de tu nueva situación
Ten en cuenta que, tanto al dividir la vivienda como al gestionar las nuevas, tienes que hacer frente a una serie de obligaciones fiscales:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto grava los actos que se formalizan en escritura pública. Es competencia de las comunidades autónomas, por lo que la cifra puede variar. Suele oscilar entre el 1% y el 1,5% del valor de la vivienda.
- Declaración de la renta. Si alquilas la vivienda o la vendes, debes indicarlo en tu declaración de la renta. Puedes deducir algunos gastos, como los de reforma para la conservación y mejora.
- Tasas municipales. El impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) son tributos municipales que regula cada ayuntamiento. Infórmate en el de tu localidad sobre cuáles tienes que afrontar y a cuánto ascienden.
A estos nuevos gastos tendrías que sumar los del procedimiento, como los honorarios de arquitectos o abogados y los gastos de notaría.
Prevenir y resolver conflictos entre las personas inquilinas
¿Vas a vivir en una de las viviendas y alquilar la otra? ¿O alquilarás las dos? Sea como sea, recuerda plasmar en el contrato todo lo necesario y dejar claras unas normas de convivencia. Además, tendrás que facilitar vías de comunicación directas para resolver cualquier problema que se presente.
Errores comunes al dividir un inmueble y cómo puedes evitarlos
Aunque te acabas de informar sobre los pasos a dar y contarás con la ayuda de arquitectos, abogados o asesores inmobiliarios, según lo que necesites, viene bien repasar errores frecuentes a evitar.
Ignorar requisitos legales
Las prisas y el deseo de ahorrar a toda costa no son buenos consejeros. En el futuro, podrías tener problemas con el ayuntamiento y con los inquilinos u otros usuarios o propietarios de la vivienda, aunque se trate de seres queridos.
Falta de claridad en los contratos
Los contratos de alquiler sirven para identificar a las partes, describir el inmueble, anotar la duración del contrato, el importe de la renta y la fianza, la forma de pago, quién se responsabiliza de los gastos de suministros, impuestos o reparaciones, si se admiten mascotas o no, se comparten zonas comunes con otras viviendas… Cuanto más claro lo dejes, menos confusiones habrá en el futuro.
No dividir correctamente los suministros
Separar los suministros supone una inversión inicial que, al afrontar todos los gastos de una división de la vivienda, quizás no quieras contemplar. Sin embargo, te alegrarás en el futuro de haberlo hecho por las discusiones que vas a evitar.
Protege tus nuevas viviendas con los seguros de hogar de Occident
Como hemos visto, se puede dividir un piso en dos con distintos objetivos, por ejemplo, obtener ingresos por el alquiler. Tanto durante el proceso como a la hora de gestionar ambas viviendas, con un seguro del hogar de Occident podemos ayudarte de muchas formas, empezando por la asesoría y defensa jurídica, que te permitirá informarte de todo lo necesario para hacerlo con seguridad y conforme a la normativa.
Además, si tu intención es alquilar una de las viviendas, en Occident contamos con el Seguro Hogar arrendador, diseñado específicamente para propietarios que ponen su piso en alquiler. Este seguro incluye coberturas como:
- Impagos del alquiler.
- Defensa jurídica ante conflictos con inquilinos.
- Gestión de siniestros o actos vandálicos.
- Ayuda ante ocupación ilegal.
- Asistencia urgente si tienes algún problema.
- Servicios exclusivos como la asistencia informática o Bricohogar.
Desde Occident, hemos diseñado diferentes tipos de seguros para brindar soluciones personalizadas. Cada uno de ellos tiene coberturas concretas para darte la respuesta que necesitas en el momento justo. ¡Llámanos y resolveremos todas tus dudas!
