Cómo convertirse en autopromotor de vivienda

Quieres construir la casa de tus sueños y por eso has decidido convertirte en autopromotor de vivienda. La autopromoción es una opción cada vez más popular, ya que permite un mayor control sobre el diseño, la calidad y los gastos de la vivienda, aunque también implica asumir ciertas responsabilidades y cumplir con requisitos legales y técnicos. 

A continuación, exploramos en detalle qué significa ser autopromotor, los pasos a seguir, los requisitos y obligaciones, y los seguros necesarios para llevar a cabo este proyecto con éxito.

¿Qué es ser autopromotor de una vivienda?

Ser autopromotor de una vivienda implica que una persona se convierte en el responsable principal del proyecto de construcción de una casa para uso propio, sin intención de promoverla para la venta a terceros. 

A diferencia de comprar una vivienda ya construida, el autopromotor gestiona y dirige todo el proceso, desde la adquisición del terreno hasta la finalización de la construcción. 

Entre las tareas del autopromotor se incluye la contratación de arquitectos, ingenieros y constructores, así como la supervisión de la obra y la gestión de los permisos necesarios. Este rol requiere una gran dedicación y conocimientos básicos en construcción y gestión de proyectos.

¿Cómo puedo ser autopromotor de vivienda?

Convertirse en autopromotor de vivienda implica varios pasos, pero no es necesario ningún título especial, solo cumplir una serie de requisitos que te explicaremos más adelante. 

En primer lugar, es fundamental contar con un terreno adecuado y asegurarse de que cumple con las normativas urbanísticas. Luego, se debe elaborar un proyecto arquitectónico que refleje las necesidades y deseos del futuro hogar. Posteriormente, es necesario obtener todas las licencias y permisos requeridos por la administración local.

¿También puedo ser autopromotor de reforma de la vivienda?

Si tu interés radica en la reforma de una vivienda existente en lugar de construir una nueva desde cero, también puedes actuar como autopromotor de esa reforma. En este caso, deberás seguir un proceso similar al de la construcción de una nueva vivienda, pero adaptado a las particularidades de una reforma. En este caso, los pasos serían:

• Evaluar el estado actual de la vivienda.
• Planificar las reformas necesarias y hacer presupuestos.
• Obtener los permisos correspondientes. 

Además, para realizar el trabajo con éxito, es importante contar con profesionales cualificados que puedan asesorarte y ejecutar los distintos trabajos de la reforma de manera adecuada.

Requisitos y obligaciones para ser autopromotor de vivienda

Ser autopromotor de vivienda conlleva cumplir con varios requisitos y obligaciones:

• Adquisición del terreno: el terreno debe ser apto para la construcción y cumplir con las normativas urbanísticas vigentes.
• Proyecto arquitectónico: es necesario contar con un proyecto elaborado por un arquitecto colegiado y aprobado por el ayuntamiento.
• Permisos y licencias: se deben obtener todas las licencias y permisos necesarios, incluyendo la licencia de obra, para ello la buena relación con el ayuntamiento y el área de urbanismo será fundamental para tu proyecto. Un buen resumen de todas las licencias y tasas necesarias.
• Financiación: asegurar la financiación del proyecto, ya sea a través de fondos propios o mediante un préstamo hipotecario específico para autopromotores.
• Contratación de profesionales: contratar a profesionales cualificados, como arquitectos, ingenieros y constructores, que garanticen la correcta ejecución de la obra.
• Gestión de la obra: supervisar el desarrollo del proyecto y coordinar a los diferentes profesionales y gremios implicados.

Seguros obligatorios y recomendados de un autopromotor de vivienda

Como es normal, una obra conlleva muchos riesgos, para las estructuras, el proyecto en sí, pero también para las personas que participan en él. Para garantizar la seguridad y cobertura durante el proceso de construcción, es esencial contar con ciertos seguros:

• Seguro de responsabilidad civil: este seguro es obligatorio y cubre los daños a terceros que puedan ocurrir durante la construcción.
• Seguro de daños a la construcción: aunque no siempre es obligatorio, se recomienda contratar un seguro que cubra posibles daños a la obra durante su ejecución.
• Seguro decenal: obligatorio para viviendas de nueva construcción, cubre durante diez años los daños estructurales que puedan surgir tras la finalización de la obra.
• Seguros adicionales: también es recomendable considerar seguros que cubran contingencias como incendios, robos o fenómenos meteorológicos extremos durante la construcción.

Ser autopromotor de vivienda es una opción atractiva para quienes desean un hogar personalizado, pero requiere una cuidadosa planificación y cumplimiento de diversas normativas y obligaciones. Asegurarse de contar con los seguros adecuados es fundamental para proteger tanto el proyecto como a las personas implicadas.

¿Qué IVA paga el autopromotor?

Si el vendedor es un particular, se tributa un 10%, sobre el impuesto de transmisiones. Si es un empresario, persona física o sociedad, tributa por el IVA, a un tipo del 21% sobre el valor del terreno. Este impuesto consta en la factura que emitirá el vendedor.

¿Cuándo eres autopromotor?

Una persona se convierte en autopromotor en el momento que una persona tiene la intención de construir una vivienda para su uso propio o el de su familia, no por querer venderla y sacar un beneficio.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa de autopromoción?

Escriturar la compraventa de un terreno se debe hacer ante notario, y es un trámite que suele costar entre 700 y 1.000 euros. Este valor variará según el precio del terreno.