Autónomos y pymes
El impuesto de plusvalía es uno de los muchos impuestos que existen en nuestro país. Este impuesto afecta a las transmisiones de propiedades entre personas. Pero, ¿qué es el impuesto de plusvalía y quién debe pagarlo? ¿Cómo se calcula su coste? Veámoslo en este artículo.
¿Qué es el impuesto de plusvalía?
El impuesto de plusvalía, también conocido como impuesto sobre la ganancia de patrimonio, es una tasa que se cobra cuando una persona vende o transmite un bien o derecho de propiedad a otra.
Es un impuesto establecido por la mayoría de los gobiernos municipales y su monto varía según el precio que se pague, el período de tenencia del bien y los coeficientes de plusvalía aplicables al valor de la propiedad. Esto significa que la cuantía de este impuesto depende del incremento del valor de la propiedad entre el momento de la adquisición y el momento de la venta.
¿Quién debe pagar el impuesto de plusvalía?
En primer lugar, debe quedar claro que el impuesto de plusvalía se encontrará en la cantidad total que se paga por la venta de una vivienda.
En general, quien debe pagar el impuesto de plusvalía depende de los acuerdos entre las dos partes. Normalmente, el vendedor es responsable del impuesto, a menos que se defina de manera específica en el contrato que el comprador asuma todos los costes. Esto es importante tenerlo en cuenta a la hora de negociar el precio de la propiedad.
¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?
La plusvalía se calcula a partir del valor de transmisión de un inmueble, que es el precio pagado por el comprador. A esta cifra se le resta el valor declarado como existente al comienzo de la tenencia, es decir, el precio al que se adquirió el bien. También se restan los gastos derivados de la transmisión, como pueden ser los gastos del notario o los honorarios del abogado, si lo hubiera.
La base imponible es el importe resultante de la operación anterior, menos el porcentaje de reducción establecido por el ayuntamiento. El porcentaje de reducción varía en función de varios factores, como son:
- La duración de la tenencia inmobiliaria.
- La ubicación de la propiedad.
- El volumen de suelo edificado.
- El presupuesto municipal.
Una vez calculada la base imponible, debe aplicarse el tipo impositivo máximo a la base imponible. En la mayoría de los casos este tipo impositivo máximo es del 30%, aunque también hay subvenciones para el pago del impuesto de plusvalía que pueden reducir este porcentaje.
Cambio en el cálculo del impuesto de plusvalía
Gracias a una sentencia del Tribunal Constitucional en 2021, el cálculo cambió y ahora es la persona afectada la que elige entre estos dos métodos:
- Plusvalía real, calculada basándose en el valor de adquisición y el valor de venta.
- Un sistema objetivo según el valor catastral que refleja las evoluciones que ha tenido el mercado inmobiliario.
Este nuevo cálculo utiliza el valor catastral de la propiedad por un coeficiente aprobado por los ayuntamientos en función de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble. Este coeficiente tiene un máximo impuesto, el cual no se puede exceder y que se calcula de manera anual según la evolución del mercado inmobiliario.
¿Qué son los coeficientes de plusvalía?
Los coeficientes de la plusvalía municipal son los valores máximos establecidos para el pago del impuesto. Estos coeficientes deben ser aprobados por los ayuntamientos locales y generalmente no pueden exceder el 0,14%, con la excepción de algunas categorías especiales, como el traspaso de terrenos o actos de colonización.
Por lo tanto, es importante establecer en qué municipio se encuentra el inmueble para decidir qué coeficientes, leyes y porcentajes se aplicarán al impuesto de plusvalía al momento de comprar o vender una propiedad.
¿Cuándo no se paga plusvalía?
Existen ciertos casos en los que la plusvalía no es necesaria pagarla, como por ejemplo:
- Si el dinero de la venta se reinvierte en una nueva vivienda habitual.
- Al transmitir la propiedad a un cónyuge como pago de haberes comunes o a favor de los hijos para cumplir una sentencia.
- Si el inmueble pertenece al conjunto histórico-cultural o haya sido declarado de interés cultural, siempre y cuando los nuevos dueños se encarguen de realizar las obras necesarias para la conservación y mejor del inmueble.
- Cuando la propiedad pertenece al Estado, a alguna Comunidad Autónoma, municipio o entidad benéfica.
El impuesto de plusvalía municipal se aplica a la compra o venta de una propiedad y su base imponible depende de la plusvalía generada al momento de la transmisión. Quién debe pagar el impuesto dependerá de los acuerdos entre las partes y se aplica el tipo impositivo máximo a la base imponible.