Autónomos y pymes
El libro de edificio es un documento que, paradójicamente, no es muy conocido pese a su aportación en el sector de la construcción y su obligatoriedad en el desarrollo de proyectos. Sin embargo, como el desconocimiento de la ley no exime de su conocimiento, nunca está de más recordar la relevancia de la creación y presentación de este informe.
Por lo general, las dudas más comunes en torno al libro de edificio giran en torno a la información que debe contener, por parte de los promotores de una obra, y dónde se puede encontrar, en el caso de los usuarios del propio edificio. En este artículo profundizamos en una información que, al fin y al cabo, resulta interesante para todos los participantes en un proyecto de construcción.
¿Qué es un libro de edificio?
El libro de edificio es un documento que reúne diversos escritos y documentos gráficos que recogen infinidad de aspectos de una edificación, como sus instrucciones de uso, las características técnicas, la seguridad y un historial de incidencias, entre otros datos. En definitiva, se trata de un archivo documental donde se incluye toda la información relativa a un edificio.
Quién debe hacerse cargo de crear y presentar el libro de edificio
En la elaboración de este documento participan diversos agentes, todos los que participen en el desarrollo de la construcción, especialmente el director de los trabajos. No obstante, la responsabilidad y obligatoriedad de garantizar la creación y entrega del libro de edificio recae sobre el promotor de la obra, que debe asegurarse de que llega a los propietarios a la conclusión del proceso.
¿Qué datos debe reflejar el libro de edificio?
Una vez conoces en qué consiste un libro de edificio y quién debe responsabilizarse de su creación y entrega, es momento de profundizar en aquellos datos y escritos que componen este documento de carácter obligatorio. Algunos de estos elementos, como los planos, se intuyen fácilmente por su conocida relevancia, pero la recopilación va mucho más allá de lo evidente, tal como verás a continuación:
El proyecto de obra
El proyecto de obra recoge los elementos esenciales en el proceso de construcción, los cuales están presentes desde el inicio de la obra: los planos, el presupuesto inicial de los materiales y trabajos, la memoria de edificación y cualquier otro documento implicado en las exigencias técnicas del desarrollo del edificio.
El acta de recepción
El acta de recepción del libro de edificio es el documento que certifica que el archivo ha sido creado y entregado y, para certificar dicha entrega, debe estar firmado por el promotor de la obra y el responsable de su construcción, es decir, los principales responsables de recoger y reflejar toda la información.
La relación de los participantes en el proceso
Más allá de los mencionados responsables existen otros agentes que participan e intervienen de un modo u otro en el desarrollo del libro de edificio, los cuales deben quedar recogidos, con sus correspondientes datos, en esta sección del documento que consiste en hacer una relación identificativa de los mismos.
Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio
Posiblemente sea la parte más importante del libro de edificio junto con los planos: las instrucciones de uso y mantenimiento deben mostrar detalladamente los procedimientos necesarios para el uso de las instalaciones y elementos constructivos de la edificación, además de una planificación efectiva de las acciones de mantenimiento habituales e imprescindibles.
Otros datos imprescindibles en el libro de edificio
Fuera de los documentos principales que hemos mencionado, el libro de edificio debe incluir otros datos relativos a la obra, los responsables del proceso de construcción y las posibles particulares y condiciones especiales de la construcción. Ésta es la información que debe completar el documento:
- Certificados de control de calidad.
- Inspecciones técnicas e informes evaluativos.
- Certificados de eficiencia energética de la construcción.
- Libro de subcontratación.
- Documentación relativa a las instalaciones térmicas si las hubiera.
- Licencias de obra solicitadas.
- Licencias de primera ocupación.
- Solicitud de contrato de suministros.
- Informes de reparaciones, reformas e intervenciones de rehabilitación.
- Certificado final de obra.
Cuándo es obligatorio el libro de edificio
El libro de edificio es obligatorio en todas las obras de nueva construcción y en rehabilitaciones y reformas de gran calado. Desde que entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, el documento se exige para edificaciones de varias viviendas, pero en la mayoría de comunidades autónomas se está revisando la normativa para que la exigencia también sea aplicable en la construcción de viviendas unifamiliares.
La importancia de tener acceso al libro de edificio
Como se puede intuir, independientemente de la obligatoriedad de su creación, el libro de edificio es un documento imprescindible en cualquier construcción desde que entró en vigor la mencionada ley -aunque es posible desarrollarlo en edificaciones más antiguas-. En este sentido, conviene saber dónde encontrarlo y cuáles son las sanciones en caso de ausencia del documento.
Dónde se encuentra el libro de edificio
El libro de edificio debe encontrarse en manos del propietario del inmueble en caso de viviendas unifamiliares y del presidente de la comunidad en comunidades de vecinos. Ahora bien, cuando no se dispone del documento se debe recurrir al ayuntamiento de la localidad o al colegio de arquitectos que corresponda a nivel provincial o regional.
Sanciones ante la ausencia del libro de edificio
Como decimos, la obligatoriedad de la elaboración y entrega del libro de edificio corre a cargo del promotor de la obra y su ausencia, además de los posibles problemas legales que pueda acarrear en caso de reclamación por parte de los propietarios, puede conllevar sanciones de entre 3000 y 30000 euros por parte de las administraciones.
Softwares recomendados para la creación del libro de edificio
Como sucede en cualquier otro ámbito empresarial, la construcción evoluciona tanto a nivel práctico como en el plano documental, en el que cada vez es más frecuente la digitalización de los procesos. En el caso del libro de edificio, existen diversas herramientas que facilitan su elaboración, evitando errores y asegurando el cumplimiento de las exigencias técnicas y legales:
- Libro del Edificio.
- Cypedoc.
- DicPla.
Diferencias en el libro de edificio para obra nueva y obra antigua
La diferencia fundamental entre obras nuevas y antiguas con respecto al libro de edificio -antes y después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, en el año 2000- reside en que en las primeras se elabora y presenta desde el inicio de la construcción y en las antiguas se genera lo que se conoce como libro de edificio existente, que incluye información administrativa y técnica que resultará útil en futuras intervenciones y en el mantenimiento cotidiano del inmueble.
En definitiva, si algo ha quedado claro en torno a la figura del libro de edificio es su relevancia a nivel burocrático y documental, tanto que su ausencia puede acarrear sanciones administrativas. Además de esto, la relevancia de este documento reside en su validez a la hora de llevar a cabo otras gestiones no menos importantes en la construcción, tales como la contratación de seguros.
Teniendo en cuenta que se trata de un documento que refleja, entre otros aspectos, las características de una edificación, sus instrucciones de uso y los procesos necesarios para su mantenimiento, la presentación del libro de edificio facilita considerablemente los trámites en las aseguradoras. Y es que los seguros relacionados con el sector de la construcción son otro elemento esencial en una obra, tan importante como saber hacer un presupuesto de obra.
FAQs
¿Cuándo es obligatorio presentar el libro de edificio?
El libro de edificio es un documento obligatorio en todas las obras de nueva construcción y reformas o rehabilitaciones considerables desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación.
¿Quién es el responsable del libro de edificio?
El principal responsable en la creación y entrega del libro de edificio es el promotor de la obra, si bien son varios los agentes que participan, como la constructora y otros proveedores implicados en el proceso.
¿Quién posee el libro de edificio una vez entregado?
El libro de edificio recae en las manos del propietario en viviendas unifamiliares y del presidente de la comunidad de vecinos en edificios, pero también debe haber una copia en el ayuntamiento de la localidad y en el colegio de arquitectos correspondiente.